Diagnostic immobilier technique avant rénovation !

Plan du diagnostic avant travaux - Ancien appartement de 40 m2 !

Temps de lecture estimé : 4 à 7 minutes.

Bonjour ! Cette semaine je procède au diagnostic immobilier technique en deux parties d’un appartement ancien de 40 m2.

Cette première partie concerne le diagnostic immobilier technique avant rénovation des éléments techniques (électricité, eau, évacuations, ventilation, chauffage, chauffe-eau).

La deuxième partie parlera du diagnostic immobilier de l’enveloppe de l’appartement.

Ces dernières semaines j’ai fait la visite d’un logement, dessiné les plans d’état des lieux, construit une maquette d’architecture et ébauché des esquisses. Avec pour objectif d’optimiser la surface et de vous montrer les étapes d’un projet architectural.

Je m’appelle Raphaël. Bienvenue sur mon blog L’appartement optimal ! Un blog sur l’architecture d’intérieur où je vais vous aider à optimiser votre appartement.

Attention, il ne s’agit pas d’une prestation dans le cadre de la vente/achat d’un bien immobilier mais d’un exemple des éléments à vérifier dans ce cadre-là et d’une étape préliminaire à une rénovation immobilière.


Mise en place du plan de diagnostic immobilier technique !

Plan du diagnostic avant travaux - Ancien appartement de 40 m2 !
Plan du diagnostic avant travaux – Ancien appartement de 40 m2 !

Avant tout voici le plan sur lequel nous allons travailler aujourd’hui. Laissez-moi vous le décrire. Mes premières descriptions concernent la réalisation de ce plan et les descriptions que j’ai notées en haut à gauche. Je suis parti d’après le plan d’état des lieux que j’ai réalisé il y a quelque temps sur du papier à carreaux de 5 mm de côté. J’ai posé une feuille de calque léger vendu en rouleau. Il est utilisé pour dessiner des esquisses car très transparent avec son grammage de 70 g/m2. Sur le plan en haut à gauche on peut voir la différence des trois couleurs entre la partie sans calque et la partie avec calque. J’ai fixé le calque avec quatre morceaux de ruban adhésif repositionnable beige qu’on appelle aussi scotch crêpé. Une fois cela fait je peux noter toutes les indications pour dresser mon diagnostic immobilier technique.

Plan d'état des lieux = plan de l'existant - appart 003
Plan d’état des lieux = plan de l’existant – appart 003 !


Plan de diagnostic immobilier technique par-dessus le plan d’état des lieux !

Le résultat de la mise en place du calque est le suivant. Le plan de l’état existant de l’appartement paraît estompé, les couleurs sont moins intenses et les écritures apparaissent grisées. Les légendes du diagnostic immobilier technique avant rénovation que j’ai notées au stylo noir, apparaissent clairement sans être troublées par le plan d’origine sous le calque. J’ai aussi apporté des indications schématiques colorées concernant certains aspects techniques.

L’histoire de cet article !

Il y a quelques semaines j’ai visité cet appartement à vendre à Lyon. Le propriétaire étant à Paris, c’est son locataire qui me l’a fait visiter. Le volume me paraissait intéressant. Bien qu’il n’y ait pas beaucoup de hauteur sous plafond je pensais pouvoir en tirer parti. Cependant le prix demandé était trop élevé par rapport à la qualité des prestations. Autant dire que tout était à refaire, fenêtres aux vitrages cassés, aucune isolation thermique, carrelage fêlé, sanitaires médiocres. Tout semblait avoir été bricolé. La quantité et le montant des travaux à réaliser seraient trop élevés et rendraient l’opération immobilière impossible à rentabiliser. J’ai remercié le propriétaire et l’ai prévenu que je ne donnais pas suite pour toutes ces raisons. Ensuite en dessinant des esquisses pour mon dernier article je me suis dit qu’il serait intéressant d’écrire un article sur le diagnostic immobilier technique avant rénovation.

Descriptif du diagnostic immobilier technique !

Je vais commencer à décrire mon diagnostic immobilier technique par les indications en couleurs sur le plan. Cela concerne les équipements techniques et les réseaux de l’appartement. Je parlerai de ce qui ne va pas et de l’impact sur la rénovation à intégrer dans le nouveau projet.

1 – Diagnostic des réseaux !

Diagnostic immobilier électrique !

J’ai indiqué les compteur, disjoncteur et tableau électriques sous la forme d’un rectangle vert en bas au centre du plan. Le compteur et le disjoncteur sont dans une logette incrustée dans le mur à mi-hauteur. Cet emplacement correspond de l’autre côté du mur à la cage d’escalier de l’immeuble. Et le tableau électrique bien visible de tout le monde se trouve juste sous le plafond à 2,80 m de haut et au-dessus de cette logette.

Impacts sur le projet :

  • Compteur et disjoncteur devraient se trouver dans l’entrée de l’appartement ce qui n’est pas le cas. Ils sont difficilement déplaçables car soit le fournisseur d’électricité s’y opposera, soit il mettra des mois à déplacer l’ensemble. Ce qui engendrera un coût supplémentaire sur la rénovation.
  • Le tableau électrique est trop haut et visible aux yeux de tous. De toute façon il sera à changer entièrement pour être aux nouvelles normes et pour correspondre au futur aménagement. Il sera alors possible de le laisser dans l’angle de la pièce à côté du compteur et du disjoncteur (ce qui semble logique) ou de le déplacer dans l’entrée. Cela ne nécessite l’intervention que d’un électricien ou de vous même, étant après le disjoncteur.
  • Tout le réseau électrique de l’appartement est à refaire pour s’adapter au nouveau projet.
Plan du diagnostic avant travaux - Ancien appartement de 40 m2 !
Plan du diagnostic avant travaux – Ancien appartement de 40 m2 !

Diagnostic du réseau d’eau potable !

Juste à côté du compteur électrique sur le plan, j’ai indiqué par un rond bleu l’emplacement du compteur d’eau. Lui aussi se trouve juste derrière la cage d’escalier de l’immeuble. Puis j’ai noté par des pointillés bleus le réseau de tuyaux d’eau dans l’appartement. Ils sont dans la cuisine et la salle de bains.

Impacts sur le projet :

  • Il n’est pas nécessaire de déplacer le compteur pour le futur projet. Par contre il devra rester facilement accessible. Le fournisseur d’eau peut aussi refuser de le déplacer.
  • Quant au réseau de tuyaux d’eau froide et chaude, il sera bien évidemment à revoir complètement pour s’adapter au nouveau projet.
  • Les sanitaires, le chauffe-eau électrique et l’évier actuels sont à déposer et renouveler car ayant déjà bien vécu.

Diagnostic des évacuations des eaux usées !

J’ai indiqué par un tracé au feutre rouge le réseau des évacuations des eaux usées. Et j’ai noté le sens d’évacuation par des flèches. Remarquez que les eaux usées sont rejetées en façade sur rue dans les descentes des eaux pluviales. C’est un branchement sauvage effectué par les personnes qui ne veulent pas s’embêter avec les démarches avec la copropriété. Aussi cet appartement ayant auparavant fait partie d’un logement plus grand découpé en plusieurs petits, les évacuations des eaux usées de l’immeuble ne sont pas accessibles. Cela conduit à se brancher sur les descentes des eaux pluviales par commodité. C’est le cas dans tous les immeubles anciens construits en pierre, en terre ou en mâchefer.

Impacts sur le projet :

  • Tout le réseau intérieur des évacuations des eaux usées est à démonter et à reconstruire pour le nouveau projet.
  • Il faudra bien faire attention à ne pas abîmer le branchement sur le réseau extérieur et à se brancher dessus au même endroit.
  • Par commodité il est préférable d’installer les pièces humides (cuisine, sanitaire, salle d’eau) proche de cette sortie. Cela permettra une meilleure évacuation des eaux usées.
Plan du diagnostic avant travaux - Ancien appartement de 40 m2 !
Plan du diagnostic avant travaux – Ancien appartement de 40 m2 !

Diagnostic de la ventilation !

Je n’ai relevé aucune ventilation, aucun extracteur d’air vicié dans la cuisine et la salle de bains. Cela est à la fois dangereux pour la pérennité de la construction par accumulation d’humidité et pour la santé des occupants par le développement de moisissures. En plus de créer de l’inconfort (buée sur les miroirs et les vitres, odeur d’humidité, besoin d’ouvrir les fenêtres en hiver).

Impacts sur le projet :

  • Le nouvel aménagement devra intégrer une ventilation pour l’extraction de l’air vicié de la cuisine et des sanitaires.
  • L’idéal pour ce projet avec des chambres en mezzanine, si celles-ci intègrent des vitrages à leurs ouvertures, serait d’y insuffler de l’air neuf. Ce qui est possible avec un ventilation plus perfectionnée qu’une VMC classique.
  • Le système permettant de souffler de l’air neuf dans les pièces de vie et d’extraire l’air vicié dans les pièces humides s’appelle la VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) double flux. Un flux d’air neuf entrant et un flux d’air vicié sortant. Ce dispositif aide aussi à faire des économies d’énergie car il récupère la chaleur de l’air sortant pour chauffer l’air frais neuf entrant venant de l’extérieur en hiver. Le transfert de calories est aussi valable dans le sens inverse en été, rafraîchissant légèrement l’air entrant. Il est possible de stopper cette fonction en été.

Diagnostic du réseau de gaz !

Il n’y a actuellement pas de gaz de ville dans cet appartement. Ceci est une très bonne chose pour plusieurs raisons :

  • Pourquoi payer deux abonnements avec deux fournisseurs d’énergie ?
  • L’utilisation du gaz dans un logement nécessite une entrée d’air froid en partie basse de la pièce dans laquelle le gaz est brûlé. Et une sortie d’air des gaz brûlés, en partie haute. Ce qui est en totale contradiction avec la politique d’économie d’énergie et les travaux d’isolation thermique qui seront effectués.
  • Le futur appartement sera très bien isolé (isolation des murs, menuiseries et porte extérieures étanches à l’air, vitrages très performants). Donc les besoins en chauffage seront minimes. Deux petits radiateurs électriques efficaces seront suffisants (un dans chaque pièce). De plus pas besoin d’en mettre dans les mezzanines puisque l’air chaud monte.
  • Et dernier point, en utilisant le gaz seulement pour la cuisson la consommation serait ridicule face au coût de l’abonnement, donc incohérente.

Je ne milite pas pour autant pour l’électricité d’origine nucléaire.

Diagnostic du chauffage !

C’était à parier, cet appartement étant destiné à la location et vu l’état général, l’équipement en chauffage est sommaire. Il y a un radiateur radiant électrique dans chaque pièce, soit deux. C’est moins pire que de simples radiateurs à résistance de type “grille-pain”, énergivores et desséchant l’air en le chauffant. Et c’est une bonne chose étant donné l’absence de ventilation pour évacuer l’air vicié et chargé en humidité provenant de la salle de bains, de la cuisson et de la respiration. Sachant qu’il n’y a aucune isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur et que les doubles vitrages des fenêtres sont cassés.

Impacts sur le projet :

  • Le futur projet intégrera l’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur et le changement des fenêtres avec double ou triple vitrage neuf.
  • L’impact d’une isolation renforcée permettra de réduire les besoins en chauffage. Du coup deux petits radiateurs électriques (un dans chaque pièce) radiants et à inertie (permettant de stocker de la chaleur et de la restituer) suffiront. Et en plus, un radiateur soufflant dans la salle d’eau pour chauffer l’espace plus rapidement à consommation d’énergie égale.

Diagnostic du chauffe-eau !

Le chauffage de l’eau de cet appartement s’effectue avec un chauffe-eau électrique fixé contre un mur porteur épais juste au-dessus de la cuvette des toilettes. C’est un emplacement couramment utilisé pour ne pas perdre de la place. Une petite capacité de 100 litres est suffisante pour cette surface de 40 m2. C’est ce que j’ai dans mon appartement de 60 m2 loi Carrez (85 m2 de surface utile) pour trois chambres. Pour faire des économies, l’idéal serait de passer en tarif jour/nuit  avec le fournisseur d’électricité. Cela permet de rationaliser les temps de chauffage de l’eau et l’utilisation du chauffe-eau. Il existe des modèles avec une isolation thermique plus importante que les appareils classiques.

La suite du diagnostic immobilier avant rénovation dans le prochain article !

Mon article touche à sa fin. Vous en savez plus sur le diagnostic immobilier technique avant rénovation des éléments techniques (électricité, eau, évacuations, ventilation, chauffage et chauffe-eau) d’un appartement ancien. J’ai regroupé dans cet article les fonctions techniques d’un logement. Des points essentiels à vérifier lors de la visite d’un appartement en vue d’un achat et d’un projet immobilier. Dans le prochain article, je poursuis par le diagnostic avant rénovation des aménagements intérieurs (cloisons et mezzanine) et de l’enveloppe de l’appartement (murs, plancher et plafond).

Réinventons l’architecture et l’habitat aujourd’hui !

J’espère que cet article vous a intéressé. Merci de le liker et de le partager à vos amis et connaissances ayant un projet d’achat ou de rénovation, d’autant plus s’ils ont une grande hauteur sous plafond. Cela pourrait les aider à gagner de précieux m2 et à leur donner des idées. Et pour ne rien manquer, abonnez-vous à L’appartement optimal. Je vous souhaite une bonne journée et vous dis à la semaine prochaine dans un nouvel article !

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